兴发娱乐187官网✿ღ★，兴发娱乐-APP官方下载✿ღ★。兴发娱乐APP下载✿ღ★，本文将与你分享招商策划的核心✿ღ★、招商的步骤与方法等六大核心内容✿ღ★，并给予商业地产的整体解决方案✿ღ★，让你系统全面的了解商业操作手法及技巧✿ღ★。

　　在中国✿ღ★，由于商业开发经营远比住宅开发销售复杂✿ღ★，业界成功运作商业的案例并不多✿ღ★，有的反而成为了项目整体开发的累赘✿ღ★。

　　标杆地产企业及知名的地产运营商为什么成功？商业项目应该如何规划设计✿ღ★、策划招商✿ღ★、经营管理✿ღ★，如何进行价格定位✿ღ★、租售定位……

　　本文将与你分享招商策划的核心✿ღ★、招商的步骤与方法等六大核心内容✿ღ★，并给予商业地产的整体解决方案✿ღ★，让你系统全面的了解商业操作手法及技巧✿ღ★。

　　a.我们的品牌放在哪里？b.我们周围都有哪些品品牌？c.为什么将哪个品牌放在我们旁边？d.能否调换位置？

　　a.各店铺的面积✿ღ★、深✿ღ★、宽？b.每层有多少品牌商户？c.滚梯✿ღ★、直梯✿ღ★、货梯有几部？d.我们的送货车停在哪里？e.从哪里上货？f.项目的垃圾临时堆放在哪里？

　　如何办理进场装修手续✿ღ★、装修单位质资证明✿ღ★、申请装修表格✿ღ★、商户工作流程✿ღ★、商户防火培训✿ღ★、装修材料验收兴发娱乐✿ღ★、临时接电申请✿ღ★、装修工人的备案

　　招商是当今经济一体化趋势日益加强的形 势下广泛运用的一种经济交往方式✿ღ★，需要跨学科✿ღ★、跨专业的专业学问✿ღ★。

　　作为一名合格的招商人员✿ღ★，既需要扎实的 经济✿ღ★、法律✿ღ★、外语等专业知识✿ღ★，也需要广泛的公关✿ღ★、洽谈等技能✿ღ★。

　　1.招商策划要有明确的目标和要求✿ღ★，才能保证招商策划收到预期的效果✿ღ★。否则兴发娱乐✿ღ★，策划就成了花架子✿ღ★，只能做表面文章✿ღ★，流于形式✿ღ★。

　　2.要策划一次联络会议✿ღ★。在策划过程中✿ღ★， 通过这次会谈✿ღ★，我方要实现哪几个目标✿ღ★。明确了会谈目标✿ღ★，联络会议就不会空洞无物✿ღ★，毫无收获✿ღ★。

　　1.综观全局✿ღ★，立足长远✿ღ★。任何一次招商筹划活动✿ღ★，不能把眼光局限于一时一地或孤立的一家企业✿ღ★、一个项目✿ღ★。

　　1.“知己知彼✿ღ★，百战不殆 ”✿ღ★，商场如战场✿ღ★，古人总结的✿ღ★。这一战争法则同样适用于当今的招商过程✿ღ★。只有在正确地认清自己✿ღ★、了解自己的基础上✿ღ★，在招商过程中才能做到胸有成竹✿ღ★，信心十足✿ღ★。

　　七确定招商方式与渠道1.项目洽谈会✿ღ★。项目洽谈会是招商最为常见的一种形式✿ღ★。它是由招商单位携拟与合资✿ღ★、合作或引进的项目✿ღ★，有针对性地与商家洽谈✿ღ★。其特点是针对性强✿ღ★，易于吸引有兴趣的客商✿ღ★。影响大✿ღ★，实效性好✿ღ★，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽✿ღ★。

　　3.经济技术合作交流会✿ღ★。经济技术合作交流会是一种层次较高✿ღ★、范围较大的招商引资方式✿ღ★。其特点是层次较高✿ღ★，范围较大✿ღ★。可以是多种行业的招商✿ღ★。

　　4.投资研讨会✿ღ★。投资研讨会是一种较小型✿ღ★、时间较短的招商形式✿ღ★。它通常是由政府部门✿ღ★、经济研究机构举行的区域性投资战略✿ღ★、政策✿ღ★、现状和发展趋势的研究讨论会✿ღ★。其特点是灵活✿ღ★，即是务虚✿ღ★，又重务实✿ღ★，主办单位可以公布一些项目进行招商✿ღ★，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策✿ღ★，达到宣传的效果✿ღ★。

　　5.登门拜访✿ღ★。登门拜访是招商效果明显的辅助性活动✿ღ★。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余✿ღ★，拜访跨国公司✿ღ★、投资咨询顾问公司✿ღ★、会计师行及其他中介机构✿ღ★，宣传投资环境✿ღ★，具体介绍投资项目✿ღ★，探讨合作事宜✿ღ★。其特点是机动灵活大同烟草商务平台✿ღ★，针对性强✿ღ★，气氛融洽✿ღ★，容易引起被访者的兴趣✿ღ★。

　　1.明确谈判目的✿ღ★。招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标✿ღ★，或招商洽谈的主题✿ღ★。在整个招商洽谈活动中✿ღ★，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展✿ღ★。

　　应考虑以下几方面的问题✿ღ★：谈判中各方力量的对比✿ღ★，可选择地点的多少和特色✿ღ★，各方的关系及可能发生的费用等兴发娱乐✿ღ★。

　　1.租赁经营采用放水养鱼的原则✿ღ★。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气✿ღ★，再做生意✿ღ★，一起分享成长空间”的原则✿ღ★。

　　招商是一个无限循环的工作✿ღ★，开业前是大规模招商✿ღ★，开业后根据销售情况进行调整招商✿ღ★，这都需要信息系统的分析支持✿ღ★，更需要基于知识的辅助决策✿ღ★。

　　营销宣传计划兴发娱乐✿ღ★，为保障大商家及供应商利益✿ღ★，发展商要做好细致的准备工作✿ღ★。运营部门要确定招商时间安排✿ღ★、主要招商场所✿ღ★、主要招商骨干✿ღ★、招商宣传与招商策划✿ღ★、主要招商活动✿ღ★、招商费用大同烟草商务平台✿ღ★，并得到发展商主要领导的支持✿ღ★。

　　停留在表面需求上兴发娱乐✿ღ★，忽视商业基本规律✿ღ★。如某商场引进电器主力店✿ღ★，再销售电器辅营区✿ღ★，却不知电器主力店的辅营区很难定位✿ღ★，也很难经营下去✿ღ★；再如某零售中心引进家具主力店✿ღ★，却不知家具属 于大宗采购型消费✿ღ★，人流很难与超市百货互补✿ღ★。7.商业地产必须进入专业化运作体系

　　商业地产定位必须同时满足销售与经营两个条件✿ღ★。商业地产作为不动产长期持有经营时✿ღ★，其经营定位是比较单纯的✿ღ★，商业地产一旦要分割销售✿ღ★，就必须在满足经营条件的同时✿ღ★，还要满足销售条件✿ღ★。这就是商业地产以销售为前提的特殊性✿ღ★。

　　不精通商业地产✿ღ★，甚至缺乏起码的了解✿ღ★，发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥✿ღ★，但在商业裙楼上却交了学费✿ღ★。

　　在商业较为发达的城市✿ღ★，一个初级阶段的商业地产开发✿ღ★，必然会与商业水平形成较大的反差✿ღ★，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场✿ღ★，面对规划设计先天缺陷的商场✿ღ★。

　　开发商业必须了解商业✿ღ★，一个商业地产的开发者✿ღ★，通过与商业策划者✿ღ★、设计者✿ღ★、经营者的广泛接触✿ღ★，了解商业地产开发基本规律✿ღ★，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽✿ღ★，让设计者按业态量向定做✿ღ★，达到商业设计与业态需要的高度吻合✿ღ★，这才是一条商业地产规划设计的捷径✿ღ★。

　　商业地产✿ღ★，规划决定成败✿ღ★，一个规划不当的商业项目✿ღ★，其结果只能是市场的弃儿✿ღ★，商场每建高一层✿ღ★， 风险就会增大一成✿ღ★，发展商是最后的买单者✿ღ★；

　　只有以策划定位为先导✿ღ★，做好规划设计每一步✿ღ★，并充分把握商业地产运营的每一个环节✿ღ★，才能成成竹在胸✿ღ★，才能有效降低商业地产开发的风险✿ღ★。

　　商业经营管理是一件专业性要求较高✿ღ★、工作繁琐的工作✿ღ★，它的工作过程涵盖了开发✿ღ★、定位✿ღ★、招商✿ღ★、 经营✿ღ★、推广多个阶段性工作✿ღ★，这就要求发展商必须建立经营管理团队✿ღ★，从项目开始动作之初就深入市场和项目✿ღ★。

　　招商的重点是半主力店和中小商家✿ღ★，商业地产招商之前✿ღ★，第一步组建商业运营公司负责招商和经营管理✿ღ★，对业态进行统一设计和管理✿ღ★，我们要充分考虑不同业态之间的互补促进作用✿ღ★。

　　招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象✿ღ★。3.商业地产招商目标要能够在功能和形式上同业差异✿ღ★、异业互补✿ღ★。简单地说✿ღ★，同业差异就是市场有一定承受力✿ღ★，不能盲目招同一品类的店进入✿ღ★。

　　5.核心主力店招商布局原则✿ღ★。从整体布局上有利于人流进入主力店✿ღ★，同时也便于从主力店向其它区域回旋✿ღ★，通道好比血管✿ღ★，要方便人流的回旋✿ღ★。

　　核心主力店的招商对整个商业地产的运营成败✿ღ★，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响✿ღ★。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻✿ღ★，常常能带动整个商业地产的顺利招商与管理✿ღ★。另外✿ღ★，核心主力店对于人流也起着关键的作用

　　购物中心特别是大型商业地产的核心主力店适合放在经营轴线.特殊商户招商优惠原则✿ღ★。“以点代面✿ღ★，特色经营 ”是购物中心特别是超 大型综合性购物中心的经营特点✿ღ★。特殊商户是指具有较高文化✿ღ★、艺术✿ღ★、科技含量的经营单位✿ღ★，对它们给予优惠政策✿ღ★，邀请其入场✿ღ★，能够起到增强文化氛围✿ღ★，活跃购物中心气氛之作用✿ღ★。

　　这个“统一服务“不但要体现在思想上和招商合约中✿ღ★，更要体现到后期的营销管理中✿ღ★，商户最渴望的是赢利✿ღ★。

　　1.确定主力店群有助于稳定整个项目的经营✿ღ★，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积✿ღ★，其影响之大可想而知✿ღ★。

　　2.知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球✿ღ★，刺激铺位的销售✿ღ★，以及对中小店群的招商✿ღ★。其主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体✿ღ★，这一优点可以帮助项目在日后的营运中✿ღ★，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用✿ღ★。

　　3.主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平✿ღ★，提高项目整体租金收入✿ღ★，在确定了主力店群之后✿ღ★，再确定中小店群✿ღ★，小主力店会出现很多租金高低悬殊✿ღ★，租期长短不一的情况✿ღ★，中小型店的租期一般为3年左右✿ღ★，租金较高✿ღ★，一般在第三年起递增租金

　　其一✿ღ★，可带来稳定的租金收入✿ღ★，保证经营的稳定性✿ღ★。其二✿ღ★，能够吸引众多的消费者✿ღ★，增加人流量✿ღ★，帮助其他品牌专业店✿ღ★、饮食店等小型店提高销售力✿ღ★，从而有利铺位的增值✿ღ★。这是一种集聚效应✿ღ★。

　　a.大型主力店的租金较低✿ღ★，而小型店的租金较高✿ღ★，因而只有使小型店的销售力提高✿ღ★，才能保证铺位的增值✿ღ★，从而保证全场稳中有升的租金收入✿ღ★。

　　b.主力商店群一般由若干家大型的品牌店组成✿ღ★，多数以知名度较高和有良好业绩的大型超市✿ღ★、百货或其他服务✿ღ★、娱乐机构等业态出现✿ღ★，经营面积占全场营业面积的1/3

　　地产商业的招商时间相对较长✿ღ★，从业态组合确定开始至项目全面开业✿ღ★，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段✿ღ★。

　　a.主力店群的招商集中在项目业态组合之后兴发娱乐✿ღ★、规划之前✿ღ★。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间✿ღ★。b.

　　2.装修进度影响中小店群的入驻✿ღ★。虽然有项目装饰效果图✿ღ★，但中小店主的担忧是有一定道理的✿ღ★，毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店✿ღ★。

　　3.功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策✿ღ★，按照合理的功能分区计划✿ღ★，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来✿ღ★，对于项目和各店经营大大帮助✿ღ★，而一旦某一类商店或服务机构招不来✿ღ★，则整个项目服务功能可能不尽理想✿ღ★，特别是能够吸引人气的各类主力店或同类店中知名店（特色店）没法进来时✿ღ★，更是影响了整体的经营✿ღ★。

　　a.招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点✿ღ★、商品或服务组合合理✿ღ★、价格面✿ღ★、产品线✿ღ★、房地产开发✿ღ★、物业管理等相关的基本知识✿ღ★；

　　a.有助于稳定整个项目的经营✿ღ★。主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积✿ღ★，其影响之大可想而知✿ღ★。知名度较高✿ღ★、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定✿ღ★，且有利于项目的可持续发展✿ღ★。

　　在项目开始招商前必须明确招商目标✿ღ★，包括招商业态的组合✿ღ★、主力店✿ღ★、品牌店等等✿ღ★；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行✿ღ★，而不至于只要想进来经营就直接 “招”进来✿ღ★，形成一个“大杂烩 ”✿ღ★。

　　4.单纯依靠广告招商招商针对的是特定的经营者✿ღ★，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性✿ღ★。很多开发商认为广告是唯一的手段✿ღ★，只有通过广告才能完成项目的招商✿ღ★。

　　招商的关键是沟通✿ღ★，是不能坐在家里守株待兔的大同烟草商务平台✿ღ★。把广告作为招商的唯一手段✿ღ★，导致接触招商的客户面少✿ღ★，自然招商就成问题了✿ღ★。

　　现在竞争是比较激烈的✿ღ★，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了✿ღ★，于是在招商的时候就出现了一种情况✿ღ★，就是招商人员过分强调受市场环境的影响✿ღ★，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略✿ღ★。

　　很多开发商认为客户进来了就万事大吉了✿ღ★，这是一个很大的误区✿ღ★。其实客户进来只是商场开始的第一步✿ღ★，如何持续的经营商场才是最为关键的问题✿ღ★。

　　招商人员必须是专业人士✿ღ★，并针对项目进行专项培训✿ღ★。没有经营方面的专业知识与客户不能形成有效地沟通✿ღ★，没有真正从经营者的角度解决问题✿ღ★，导致客户对项目信心不足✿ღ★，使招商工作举步艰难✿ღ★。

　　项目产品本身的分析和市场分析✿ღ★：项目的物业形式分析（街铺✿ღ★、商业群楼✿ღ★、综合市场✿ღ★、商业街✿ღ★、社区商业等）✿ღ★；物业产品分析（铺面或铺位✿ღ★、开间✿ღ★、进深✿ღ★、楼层）✿ღ★；市场分析（租金大同烟草商务平台✿ღ★、租期✿ღ★、优惠办法）✿ღ★。

　　这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家✿ღ★，将来要做成怎样的一个商业物业✿ღ★，怎样才能制订合适的招商政策等✿ღ★。

　　在对项目进行商业定位时✿ღ★，要充分考虑到 项目所在区域的消费习惯✿ღ★、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品✿ღ★，是中档还是高档还是更精细一点的东西✿ღ★，只有定位准确✿ღ★，才能在招商过程中找准目标✿ღ★，才能有的放矢地制定招商计划✿ღ★，免做许多无用之功✿ღ★。

　　经营商户又可以分为主力店✿ღ★、次主力店✿ღ★、旗舰品牌店及普通品牌店✿ღ★；目标商户分类✿ღ★，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致✿ღ★。

　　商业地产还涉及到未来的消费者定位问题✿ღ★，也就是商业运营后✿ღ★，吸引什么样的人群前来商场消费的问题✿ღ★。

　　商业地产有日益加温之势✿ღ★，很多做住宅的开发商已转身去经营商业地产✿ღ★，看中的是其赚钱机会✿ღ★，但目前商业地产中存在九大风险需引起高度重视✿ღ★。

　　如果开发商仅以房屋产权销售形式出现✿ღ★，忽略其业态内容✿ღ★、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力的不同等因素✿ღ★，具备专业素质和能力的大品牌商家不会轻易签订合约✿ღ★，最后项目只能以较低的价格草草出售✿ღ★。

　　✿ღ★，美国商业地产项目其产生建立在城市不断扩大✿ღ★，汽车拥有量达到一定程度✿ღ★，郊区人口增长设施的基础上✿ღ★，需要与之配套的商业大同烟草商务平台✿ღ★、旅游✿ღ★、休闲✿ღ★、健身✿ღ★、娱乐等设施相应增加✿ღ★。因此✿ღ★，其经营发展与周围地区交通状况及市场需求息息相关✿ღ★。

　　商业地产项目是由多种业态形式整合而成的综合体✿ღ★，主力店作为中坚力量兴发娱乐✿ღ★，凭借深入人心的品牌效应✿ღ★，能够提高Mall的影响力✿ღ★，同时自身也能吸引大量客流✿ღ★，带动周围小商铺的运营✿ღ★。

　　不同主力店有不同的经营目标✿ღ★、运营手段和产品定位✿ღ★，开发商应通过专业商业策划对做整体商业地产项目定位✿ღ★，据此选择合适的主力店入驻✿ღ★。例如某些主力店只针对定向消费人群✿ღ★，如家居品牌店✿ღ★，光临的多是有意购买家居建材用品的顾客✿ღ★。这些主力店更倾向于设置自己独立的对外出入口✿ღ★，顾客流线自成系统✿ღ★，不能对周边商铺引入客流形成有效引导✿ღ★。

　　如北京中关村某商城✿ღ★，其销售时适逢市场流行商铺投资热✿ღ★，因此商铺销售火爆✿ღ★、身价暴涨✿ღ★。于是引发了更多开发商的商业地产投资热情✿ღ★，其结果是投资者回报率降低✿ღ★，纷纷转让甚至空置商铺✿ღ★。

　　国内现有发展商多由住宅产品起家✿ღ★，商业地产明显区别于住宅开发✿ღ★，开发模式更加复杂✿ღ★，完全不能套用✿ღ★。

　　如北京某大型Shopping Mall就因消防设计不符合规范而卡壳✿ღ★，被迫做出方案调整✿ღ★，浪费了大量时间✿ღ★、精力✿ღ★。

　　因此只有擅长大型商业建筑规划设计大同烟草商务平台✿ღ★，拥有丰富设计经验的专业设计机构✿ღ★，才能在设计中少走弯路✿ღ★，节约时间和成本✿ღ★。

　　2.装修进度影响中小店群的入驻✿ღ★。虽然有项目装饰效果图✿ღ★，但中小店主的担忧是有一定道理的✿ღ★，毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店✿ღ★。

　　3.功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策✿ღ★，按照合理的功能分区计划✿ღ★，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来✿ღ★，对于项目和各店经营大大帮助✿ღ★，而一旦某一类商店或服务机构招不进来✿ღ★，则整个项目服务功能可能不尽理想✿ღ★，特别是能够吸引人气的各类主力店或同类店中知名店（特色店）没法进来时✿ღ★，更是影响了整体的经营✿ღ★。在进驻决策过程中✿ღ★，各类店除考虑区域布局外✿ღ★，这一点也很重要✿ღ★。

　　MALL集购物✿ღ★、娱乐✿ღ★、餐饮✿ღ★、休闲等各种功能于一身✿ღ★，兼具百货店✿ღ★、仓储式商店✿ღ★、超市✿ღ★、品牌专卖店等各种零售业态✿ღ★，故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受✿ღ★。1

　　商业地产项目的商业业态规划✿ღ★，则是指充分利用各种商业资源✿ღ★，为实现成功招商✿ღ★、销售和日后的成功营运✿ღ★，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划✿ღ★。

　　商业地产项目业态规划是一个商业项目整体性的✿ღ★、具有战略意义的商业组合✿ღ★，它综合反映了该项目的整体定位和特色✿ღ★。

　　商业地产项目的形象定位✿ღ★，可以借助CIS系统来加以塑造并传达✿ღ★。一方面可通过商场的建筑外观来表现✿ღ★，如建筑形状✿ღ★、结构✿ღ★、颜色等✿ღ★；另一方面可通过顾客对卖场气氛的感受来表现✿ღ★，如场内购物环境✿ღ★、卖场布局设计✿ღ★、橱窗设计✿ღ★、形象展示✿ღ★、POP 广告等✿ღ★；而产品价格✿ღ★、质量✿ღ★、服务✿ღ★、促销策略等✿ღ★，则是影响企业形象不可或缺的因素✿ღ★，它将随着商场的经营运作而持续存在并发挥巨大的作用✿ღ★。

　　占绝对性位置的主力店→主力店具体的进度✿ღ★，他们的进度会影响整个开业计划✿ღ★。→如果主力店不开业整个购物中心很难成功开业的✿ღ★。

　　有助于稳定整个项目的经营✿ღ★，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积✿ღ★，其影响之大可想而知, 知名度较高✿ღ★、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定✿ღ★，且有利于项目的可持续发展✿ღ★；

　　3.主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体✿ღ★，这一优点可以帮助项目在日后的营运中✿ღ★，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用✿ღ★；

　　1.按业态组合设计招入中小店群✿ღ★，以满足 项目商圈内不同层次✿ღ★、不同需求的消费群的购物或消费需求✿ღ★。

　　2.中小店的铺位租金往往是主力店的4-10倍✿ღ★，有的甚至更多✿ღ★，其租金总和是项目的主要利润来源✿ღ★。

　　由于发展商考虑了多种因素✿ღ★，成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展✿ღ★。而中小型店的租期一般为3年左右✿ღ★，租金较高✿ღ★，一般在第三年起递增租金✿ღ★。